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みなさんも忙しいとは思いますが、月にl回程度は開催したいものです。
月にl回が無理な場合でも、2か月にl回は開催しましょう。
それ以下の回数では、実質的に役立つ理事会とはならないでしょう。
ところで、賃貸で入居している世帯が多いマンションでは、区分所有者は遠方に居住していることが多く、理事会の運営どころか、なかには総会の開催も難しいマンションもあるでしょう。
賃貸で入居している世帯は、管理規約では理事になれないはずですが、この人たちの協力なくしてマンションの管理業務がうまくいくわけはありませんので、伺らかの対応が必要でしょう。
議題については、理事長と管理会社で2~3 項目設定し、「その他」の項目を設けることで、理事会の場で各理事から出された検討項目についても協議すればよいでしょう。
また、管理会社に委託しているマンションでは、管理会社の担当者や管理員が理事会に同席すると思いますが、管理の状況などについて報告してもらい、また、議事録も作成してもらうこととしましょう。
6・監事ってどんなことをするの?監事は、一般にいう監査役ですから、理事会にも出席し、適正な業務が執行されているかを確認し、決算時には会計業務のチェックも行ない、総会の場で報告しなければいけません。
役柄としては非常に大切な監事の職ですが、実際上は理事と監事の役割分担はそれほど明確ではなく、管理組合全体としての業務がうまく進むように、お互い協力して努力することが大切です。
管理費と修繕積立金は大丈夫?1・購入時に管理費・修繕積立金まで気にする人は少ないあなたのマンションの管理費と修繕積立金は大丈夫ですか。
このことについて考えるには、まず、管理費と修繕積立金の金額がどのようにして決められたか、ということから確かめる必要があります。
一般的には、購入者がマンションを決めたときには、すでに販売会社と管理会社の間で決定されており、この時点で私たち購入者が管理会社がよくないとか、管理費が高過ぎるとか、そんな修繕積立金の額で将来足りるのか、といったことまでいちいち考えることはなかったと思います。
購入者はマンションの間取りや周囲の利便性、価格、マンションそのものが気に入って購入を決めるのであって、管理会社の善し悪しをみて決めているのでもなければ、管理費や修繕積立金のことなど気にかけなかったはずです。
気になるのは、自分がいくら負担しなければいけないのかということでしょう。
2・販売会社と管理会社は管理費・修繕積立金をどう決めるのかマンション購入時に管理会社や管理費、修繕積立金が決まっているということは、一面では購入にあたっての判断材料があらかじめ提供されているということでよいことですが、問題なのはその内容や金額が販売会社と管理会社との間でどのようにして決められたかということです。
管理費については、管理の内容によりかなりの差がありますが、いくら管理が充実しているとしても、そのためにあまり高い金額にすればマンション自体の売行きに影響しますから、べらぽうに高いということはないはずです。
また、修繕積立金は将来の修繕に要するお金ですから、直ちに管理会社の収入とはならないため、販売会社の販売上の政策として極めて低額に設定されていることが多いのです。
つまり、遠い先に修理のお金が不足しょうがどうしようが販売会社は知ったことではないのです。
それより、管理会社にとってどうしても必要な管理費は絶対確保する必要がありますから、修繕積立金のほうはなるべく安く設定したほうが、マンションを販売するには都合が良いのです。
3・修繕積立金は居住期間に応じて公平に積み立てる私たち購入者も、ローンの返済、管理費、修繕積立金、駐車場使用料など、負担が多くなれば何かと大変ですから、将来のための修繕資金など、その時考えればよいではないかと考える人もいるでしょう。
また、マンションに5~10年くらいの短期間しか住む予定のない人は、それよりも先の将来に必要となる費用を今から負担しなくとも、必要となった時点で住んでいる者で負担すればよいではないかと考える人もいるでしょう。
確かに、大規模修繕が実際に必要となるのは新築から何年も先ですが、日々マンションが古くなっていくのも事実なのですから、その問、そこに住む者はその居住期間に応じて均等かつ公平に費用を積み立てて負担するのが一番よいのです。
10年目にI度修理が必要だと仮定した場合、その問1年間だけそこに住む人はその1年間に相当した分の修繕費用を負担すべきなのです。
10年目に住んでいた人が全額負担すればよいという考えでは、たまたま10年目の修繕のときに、新たにそのマンションを購入した人も10年分に相当した費用を負担することになってしまいます。
そんなことをしていると、古いマンションを買う人などいなくなるはずです。
マンション購入代のほかに多額の修繕費用を負担してまで中古のマンションを購入する人などいるはずがないのです。
マンションは日噴の管理が大切ということはここでも言えるのです。
4・長期修繕計画に基づいて修繕積立金を積み立てるつまり、管理費は管理会社のいいなりで販売会社との間で勝手に決められ、修繕積立金は必要性の根拠よりも、ほかのマンションの相場に合わせ低額で決まっているのが実態だと思われます。
しかし、これでは修繕積立金があまりにも不足するということで、入居時に一時金を徴収するところもあります。
入居時にはいろいろな費用がかかるので、その中にまぎれてしまうと考えているのでしょう。
また、最近では販売会社がマンション販売時に長期修繕計画を作成したうえで販売するようになってきているところもあるようです。
修繕計画をあらかじめ作成して、マンションを販売することは非常によいことです。
これにより修繕積立金の額の算定の条件・根拠が明らかになり、現実との相違点や問題点も把握することができるからです。
私たち購入者もきれいなマンションのイラストや間取りばかりに気を取られることなく、こういったところにも関心を持つべきなのです。
また、入居した後も計画と現実との差異や修繕の実施状況を見守っていくことが必要なのです。
購入者に相談もなく、勝手に決められたものが最善のものだと思い込んではいけません。
5・修繕積立金は毎月どのくらい必要力、修繕積立金の金額はどのくらいがよいのでしょうか。
簡単な判断基準としては、修繕積立金が毎月各戸l万円程度あればよいでしょう。
このl万円には、管理費の剰余金や入居時の修繕積立一時金(20年間で考えた場合は、一時金を240か月で割った額)も含めてよいのです。
50戸のマンションの場合には、毎月50万円、1年間では600万円の積立てができることになります。
つまり、管理費用として実際に支出する額以外に、名目の知何を問わず、残金が毎月各戸l万円程度あることが望ましいのです。
もっと厳密に言えば、大規模修繕計画に基づく必要額が確保される修繕積立金が設定されているのが理想です。
さらに言えば、マンション老朽化後の建替え費用まで積み立てられているようであれば完壁ですが、ここまで余裕のあるマンションは皆無かもしれません。
しかし、目標はあくまで高くありたいものですし、それでこそ問題意識も高まってくると思います。

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